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被异化的经营贷:去年新增超2万亿,有多少流入了楼市?

发布日期:2022-03-12 19:07    点击次数:242

编辑|张晓玲

许多人还记得,去年3月深圳楼市的“魔幻上涨”,也是从那时起,房抵经营贷(以下简称经营贷)“爆红”,受到前所未有的关注。

一年后,3月11日,深圳终于出手,严查经营贷违规流入楼市。交通银行通知,对2020年5月1日以后发放的1000万以下的普惠口径贷款进行核查,重点看贷款发放前后三个月,借款人是否有新增房产。

不只是深圳,近期严查经营贷已经成为一线城市的标配。一些城市的商业银行开始“抽贷”,这意味着,这些申请人可能要在1-2个月里,还清数百万的经营贷。

央行数据显示,去年全国新增2.2万亿经营贷,其中到底有多少违规流入了楼市,还有待各地的排查。

经营贷“炒房”套利、高杠杆放大泡沫,会带来更大风险。在3月2日的国新办新闻发布会上,中国银保监会主席郭树清指出,房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,是金融体系最大灰犀牛,很多人买房不是为了居住,而是为了投资投机,这是很危险的。

业内人士认为,随着房地产调控转向金融信贷领域,加大排查经营贷等违规流入楼市,将会有效遏制投机炒作、平抑房价上涨预期。

“抽贷”已发生

王文蓝(化名)没想到,刚做经营贷两个月就被要求提前还了。

他收到银行的《个人贷款提前收回告知函》显示,申请人在2021年1月与银行签订了借款合同,但未履行“贷款用途”的相关规定,银行宣布全部贷款到期,贷款本息约298.85万元,要在2021年3月31日前还清。

王文蓝不是个例。华尔街见闻也从多位中介人士处了解到,王所在的一线城市“抽贷”涉及案例较多,目前中信银行的执行力度最严,如果客户不能提供企业经营凭证,或者入股公司不到半年便申请经营贷的,大概率会被抽贷。

早在春节前,北京的主管部门就对西城金融街、德外、海淀万柳、中关村等热点学区成交案例,重点核查经营贷。

其中一个案例是,有贷款申请人在2020年新注册了一家小微企业,之后没过几天,就网签了西城区重点学区的一套二手房,在随后的几个月里,先后从两家银行申请了数百万元的经营贷。

像这种在与购房行为相同或相近时段申请了经营贷的申请者,是银行重点排查的对象。

此外,华尔街见闻了解到,广州亦在加强对清理违规信贷流入楼市的行为。尤其是在同比去年房价增长超过40%的黄浦等区,是清理的主要地区。

某大行广州分行人士确认,已向部分申请人发出《告知函》,主要内容均是,申请人消费贷、经营贷的贷款用途存在违规,要求他们提前还款。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,2020年四季度广州房价快速上涨,不少东莞、深圳的投资客转战广州,利用经营贷炒房的情况也多了起来。

而在深圳,3月11日,当地监管召集各大商业银行开会,要求商业银行自查2020年以来经营贷资金流向,且需穿透检查。

据央视报道,深圳多家银行表示,3月9日起,部分银行已对违规流向楼市的信贷资金进行自查,要求客户提前返还。

在2020年4月,深圳曾率先摸底经营贷,结论显示,确实有客户全款买房再申请房抵经营贷,但规模占比很小。

但包括李宇嘉、宋丁等在内的资深业内人士均认为,房抵经营贷的违规使用,是去年深圳楼市火爆的重要助推器,应加大力度排查。

炒房“助推器”

经营贷并不是一个新鲜产物,它本是银行为企业经营进行贷款支持的一款产品,但在近年尤其是去年以来的楼市上涨中,部分经营贷被异化了,变相流入了楼市。

深圳、杭州、合肥,尤其是深圳,是利用经营贷炒房的“热城”。据华尔街见闻了解,深圳有不少买房人都曾使用经营贷。具体做法是,成立一家公司,公司法人或股东可以将个人名下房产作为抵押,以企业经营需要资金为由向银行申请贷款,一般可贷出房产评估值的七成。

去年新冠疫情后,深圳各区一度出台各类贷款贴息政策,在6-12个月不等的时间里,享受贴息贷款利率,经营贷能从正常年化利率4.75%做到约1.9%。尽管在2020年4月后相关政策收紧,但经营贷与房贷之间的利差,仍然吸引投资者不停地“加杠杆”。

李顺(化名)曾通过贷款居间中介办理经营贷,他告诉华尔街见闻,去年初自己的房子市值是600多万,贷款还剩大约300万,半年多后,这套房子评估价涨到了830多万。中介帮他联系找贷款机构,帮他做过桥贷款还清了剩余房贷,随后将房子按评估价的7成也就是560多万申请经营贷,还完过桥贷款以及中介费等,他手中的低息经营贷还剩260余万元。

李顺表示,自己原本打算在春节前后把这套房子卖掉,还掉一部分经营贷,这样他至少能净赚百万。但新政来袭,让他的卖房计划暂时搁浅。不过他说不着急,放放再说。

事实上在深圳,已经形成了一整套成熟的经营贷买房套利的链条。深房中协指出,据中介龙头企业反馈,的确存在部分业主(甚至联合)将本小区房源报价大幅抬高,以期利用“高评高贷”方式,通过经营抵押贷款,或转按揭的方式予以高位套现。

在“房价永远涨”的预期下,炒房客买房后申请抵押贷、经营贷,又转手卖给接盘的购房者,还完贷款又能投入下一波炒房当中。

市场上存在多个贷款居间机构以及服务商,比如著名的深房理等,为资金远远不够的投资客撮合贷款资金,甚至都没来过深圳的外地投资客,也能通过假结婚加入深圳及周边城市的炒房大军中。

华尔街见闻发现,即使在严查的当下,深圳依然有机构大肆发广告诱导客户做经营贷。

一家名为“鑫窝”的机构,在好几个公众号投放“软文”广告,称可通过经营贷腾出资金,除了企业经营的用途外,还能进行“资产、债务优化”。

回溯2020年经营贷的增长,与房地产市场的火爆有着时间线上的重合。据中国人民银行发布的金融机构贷款投向统计数据,在2020年之前,2017-2019年,全国本外币住户经营性贷款余额单季度环比增速最高也就3.87%,但2020二季度经营贷余额环比增速约为6.08%,三季度经营贷余额环比增长5.73%,这个时间段,正是深圳等地楼市最旺盛的时候。

2020年全年,经营贷余额同比增加2.27万亿元,较2019年、2018年同比增长1.26万亿、1.09万亿元高出了超过1万亿元。

至于其中有多少流入了楼市,目前并没有权威的数据。但在深圳一些银行业人士看来,去年经营贷流入楼市的,肯定比往年多很多。

风险的博弈

经营贷增长、违规流向楼市背后,是商业银行激烈竞争的底色。

有银行业人士对华尔街见闻表示,近几年银行信贷投放在个人、普惠金融等类别上竞争激烈,同业竞争压力比较大,相应的审贷标准也是相对放松。有的时候审批就“睁一只眼闭一只眼”,申请经营贷,存续期满一年以上的公司就行,申请前发生了股东变更什么的都不会卡太紧。

至于资金流向,银行人士称,要想监管到每一笔资金很难,很多中介机构会提供相应的预付款单、相关合同,申请者申请经营贷的手续看上去都合乎流程。

“但钱到了申请者手里,具体怎么用就难查了,银行打款到申请者企业的合作方,比如说企业卖塑料就打款给原料化工厂,有了合同钱就打过去了。但如果分散地过几次手,钱是不是用到企业经营,会不会深圳申请东莞炒房什么的,那得跨行跨地区地查,这么多申请的人银行没有有这么多人手”,某商业银行人士说。

尤其是去年疫情后,很多中小微企业经营都很困难,关门的不少,有银行个贷经理甚至私下称,经营贷拿去炒房都风险可控,做生意的话指不定就成坏账。

而经营贷流入楼市的风险,是银行承担得多还是买房人承担得多,并不好估算。一般而言,谨慎的银行都会做好风险防范,要求提供足额抵押物,而且,银行还有一招:提前“抽贷”。

业内人士提醒,当房地产的价格下跌,炒房的链条被切断,更可能承担风险的是买房人。有税法律师亦对华尔街见闻表示,目前不少中介机构所给出的所谓申请经营贷的方案,也存在税务和法律上的风险。

该律师称,对贷款人来说,被抽贷后,贷款人若已把钱用于买房,贷款还不上则会被银行以骗贷甚至贷款诈骗罪起诉,并且很多贷款人是以股东名义申请经营贷,而由公司借款给股东,则又需要以银行同期贷款利息的标准缴纳增值税,否则税务局有权进行调整。