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5天时间,央行两次出手,留给楼市的时间不多了?高层回应

发布日期:2022-07-29 11:56    点击次数:199

见过各种降准降息操作,还是第一次见央行只针对房贷利率的。

5月20日,5年期大幅下调15个基点(从4.6%降低到了4.45%),1年期保持不变。这是继15日对“首套房贷的利率下限”降息20个基点后,再度释放楼市利好,现在首套房最低利率可至LPR-20基点=4.25%。然而这对于还没有房的人群来说,他们更加在意的是利率下降,是“真减负”还是“假省钱”?

随着本轮降息完成,央行已经在5天时间连续两次出手下调贷款利率,如此“大手笔”的动作,只有在2015年才发生过类似的事。房说君认为,有关房贷的一举一动关乎居民大部分财富,更加便宜的按揭利率会让大家“少花钱”。

其一,央行“派糖”措施下,对普通家庭意味着什么?

可能有人会质疑,单算账的话,月供其实没省多少,没必要大肆渲染吧?错!年初的时候,即便LPR已经降到4.65%,但受各城加点值不同,全国首套利率普遍达到5%以上,去年高峰期更是去到6%。

但进入3、4月,形势已经完全不一样了,央行不断催促银行放贷,甚至喊出了“金融部门不但要迎客上门,还要主动出击”这句话。由此公开给楼市“开小灶”,房贷利率下降速度,放款时间都来到前所未有的高度。

在此基础上,央行再对楼市连续2次降息,背后的呵护之意可见一斑。算笔账就清楚了。100万30年等额本息,1月首套平均利率5.56%,总利息106万,月供约5700元;现在买房,利率最低4.25%,利息77万,月供约4900元。

大家自己体会一下,4个月不到,利息少了29万,月供差不多减少了800块,几个月前买房的,多遭罪啊,而对工薪家庭来说,省下来的钱可以用在日常支出上,也不用过得紧巴巴了。具体到城市,也是根据“因城施策”来决定各地的利率水平,会不会降,降多少,都得看实际落地。

其二,房贷大松绑背后,为什么高层这么着急?

通常来说,楼市对降息是有预期的。比如每月公布的MLF作为LPR的导向,通常有MLF降,LPR降,反之不降的趋势。再比如,过去降息,只降1年期LPR,5年期不降,就算1年期大幅下降,但为了打压投机,中长期贷款的利率降低幅度非常有限。

这一次,形势完全调转过来,虽然与过去一样的是,楼市仍被区别对待,但却打破惯例,在MLF利率不变的情况下,在5天前刚刚调整首套利率下限的情况下,再次调降中长贷基准15BP,而1年期反而不变,很奇怪是不是?背后当然有更深层次的原因。

注意,进入今年后,房地产市场跌入谷底,从资金、土地端,到销售、建设端,整个市场的每一环节都很难。毫不夸张地说,留给楼市的时间不多了,4组数据可以感受一下:

1,房子卖不动:前4月商品房销售面积同比下降20.9%;其中,住宅销售面积下降25.4%。销售额下降29.5%;其中,住宅销售额下降32.2%;这一点也通过房贷反映出来,4月住户贷款减少2170亿元,同比少增7453亿元。其中,住房贷款减少605亿元,消费贷款减少1044亿元。

在楼市销售、贷款双双下行的同时,M2却保持两位数增长,说明市场并不缺钱,然而人们买房热情不再,用近期网上很火的话题来形容就是:“年轻人不愿给银行打工了”。

2,工程进度慢了:4月官方数据,施工面积、新开工面积、竣工面积跌幅都在13%以上。房子滞销,房企收不到回款,建设工程进度自然慢了下来,如果持续下去,工期延迟、交房延迟等情况就会慢慢泛滥。

3,都不拿地了:1-4月,国有土地使用权出让收入15012亿元,比上年同期下降29.8%;土地购置面积环比跌近3成。工程进度都慢了,又怎么有钱拿地?

4,房价依然在跌:统计局70城房价数据,二手房价格环比涨幅为-0.3%,已经连续跌了8个月,连一次短暂的持平都没有。价格下跌城市增加到50个。跌的最厉害的几个城市:大连-1.0%;哈尔滨-1.1%;扬州-1.2%;太原-1.6 %。

从这个角度,大家也就能理解,为啥央行会这么着急在几天时间降两次利率了。基于此,很多人也发出灵魂拷问:

其三,房价会不会重走老路?

这也就回到了前文的问题:这样大手笔的动作,只在2015年发生过类似的剧情。至于会不会重复当年的历史,重走房价上涨老路?可以肯定的是:不会!房说君认为,主要原因在于,当前无论是居民杠杆率、房价收入比、住房持有比例,都不能同日而语。

更重要的是,随着当年房价迎来全国性普涨后,楼市的分化越来越显著,毕竟买房耗费的是家庭几辈人的积蓄,没有足够的实力难以支撑市场继续上涨。如今因为疫情关系,人们的收入工作都受到波及,在饭碗面前,囤房变富的执念自然会被打破。再说了,这两次降息,都将二套房排除在外,想投机,想房价涨,没有任何机会。

其四,毕竟,比房地产重要的东西多了去了

房说君认为,虽然央行降息,表面上是保楼市,实际上,是为了稳住楼市“土拍-施工-卖房-竣工”的秩序,稳住上下游数十个行业的工作机会。无论就业还是民生,无论企业生存还是基层正常运转,都是底线所在,维护这些底线,才不至于因为楼市停止,而拖累经济。

这一点,在这几个月来被反复强调,从3月16日金融委会议:有关部门要积极出台对市场有利政策,慎重出台收缩性政策。到4月29日高层会议:支持各地从实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求。再到现在央行5天内的连续信号。都指向一个结果:在稳经济和稳增长的需要面前,楼市再次被推向台前,承担起刺激经济的重任。

房说君有话说,正如央媒经济日报在5月20日报道提到的:因城施策促进房地产业良性循环和健康发展仍然是行业发展的主线,房住不炒的定位不会发生改变。央媒有13字回应了楼市接下来的走势和行动。对此,你怎么看?

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